Az új lakások 5 százalékos áfája és az adó-visszatérítés
Egyik partnerünk kérésére, közösen összefoglaltuk a főbb tudnivalókat az 5 százalékos áfa és az adóvisszatérítés szabályairól.
Azért, hogy új lakások olcsóbbá váljanak a kormány csökkentette a lakások áfáját.
Két módon:
– az új lakást vásárlók a szokásos 27 százalékos áfa helyett csak 5 százalék áfát kell, hogy kifizessenek.
– az építtetők pedig 5 millió forintig adóvisszatérítésként visszakaphatják az építési költségek után kifizetett áfát.
A kettő közül csak az egyik kedvezményt lehet használni: aki 5 százalékos áfával vásárol új lakást, az nem jogosult adó-visszatérítésre.
5 százalékos áfa vagy adó-visszatérítés?
Az 5 százalékos áfa azokra az új lakóingatlanokra vonatkozik, amelyeket magánszemélyek vesznek gazdálkodó szervezettől. Tehát az eladó vagy egy beruházó, vagy egy generálkivitelező cég. Itt a lakást vásárolók kapnak kedvezményt. Új lakás-vásárlásnak tekinthető az is, ha valaki a saját telkén építtet egy házat generálkivitelezőt megbízva. Az áfatörvény szerint ugyanis az olyan építési munka, amellyel az ingatlan- nyilvántartásba bejegyezhető ingatlant hoznak létre, új lakásértékesítésnek számít még akkor is, ha az anyagokat nem a vállalkozó, hanem a megrendelő adja. Az 5 százalékos áfa akkor is alkalmazható, ha a megrendelő részteljesítések után fizet a generálkivitelezőnek. Viszont ott, ahol nincs generál, nem alkalmazható az 5 százalékos áfa! Ugyanis ha nem csak egy, hanem több fővállalkozó számláz, akkor ők - az áfaszabályok szerint- nem hoznak létre új ingatlant. Az ilyen építési szakmunkákat tehát továbbra is 27 százalékos áfával kel számlázni. Azok az építtetők azonban, akik egyenként szerződnek az építési vállalkozókkal támogatásként visszakaphatják az általuk kifizetett áfát, vagy annak egy részét. Ehhez a bankokhoz kell benyújtani támogatási kérelmet. Az igénylés menete nagyon hasonló a CSOK igényléshez. De az is kérhet adó-visszatérítést, aki nem igényel CSOK-ot. (Az adó-visszatérítésnél például nem feltétel, hogy az igénylőnek legyenek gyermekei.) A támogatás akkora, mint az építési költségek (anyag- és munkadíjak) után kifizetett áfa, de legfeljebb 5 millió forint.
5% ÁFA
Milyen ingatlanokra vonatkozik az 5 százalékos áfa?
Nagy lakásokra és nagy családi házakra nem alkalmazható az 5% áfa. Nagynak számít lakások esetén az, ami 150 m2, családi házaknál a 300 m2 hasznos alapterület felett van. (A hasznos alapterületbe a falak nélküli, belső terület számít bele, ahol a belmagasság eléri az 1,9 métert. Az összes hasznos alapterület meghatározásánál az összes szint hasznos alapterületét figyelembe kell venni.) 5% Áfa csak új ingatlanra alkalmazható. Áfa szempontból az ingatlan akkor számít újnak, ha:
– még nem történt meg az első rendeltetésszerű használatba vétel, vagy
– a használatbavételt követő két éven belül értékesítik.
Új lakóépületnek számít az is, ha egy korábban más rendeltetésű épületet lakóházzá alakítanak, ugyanis lakóingatlanként elsőnek kerül az ingatlan-nyilvántartásba az épület. A bővítések eredményeképpen is létrejöhet új ingatlan, ha létrejön egy új helyrajzi szám. (Pl. egy albetét, azaz a házhoz hozzáépített, de önálló helyrajzi számú épületrész.) A régi épületrészben lévő – lakóingatlanként már korábban bejegyzett – lakás eladása esetén 27% marad az áfa. Ha azonban a megváltozik a régi épületrész rendeltetése, és az ott kialakított lakások elsőként kerülnek lakóingatlanként bejegyzésre, akkor ezek is öt százalékkal adózhatnak. Mivel az 5 százalékos áfa csak a lakóépületre vonatkozik, az egyéb rendeltetésű épületeket, vagy épületrészeket nem lehet 5 százalékkal számlázni. Akkor sem, ha egybeépültek az épülettel. Tehát továbbra is 27 százalék áfát kell fizetni a vevőknek a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségek után.
Ilyenek pl:
– garázs
– műhely
– üzlethelység vagy a gazdasági épület.
Ezek értékét ezért a szerződésben el kell különíteni. Mindez pedig azt is jelenti, hogy csak a lakórésznek kell 300 m2 alatt maradnia ahhoz, hogy 5 százalékos áfával lehessen eladni. A házhoz épített garázs, vagy üzlethelység területe nem számít bele a lakóépület területébe az 5% áfa szempontjából. (Ha például egy 312 négyzetméteres családi házból 15 négyzetmétert a garázs foglal el, akkor a lakóingatlan nem éri el a jogszabályban meghatározott 300 négyzetmétert.)
Szerepeljen a szerződésben az, hogy „szerkezetkész”
Ahhoz, hogy ötszázalékos áfával lehessen számlázni az épületet, nem muszáj kulcsrakészre építeni. A NAV állásfoglalása szerint a szerkezetkész házak esetén is alkalmazható az 5 százalékos áfa. Hogy mit takar az, hogy szerkezetkész, nem egészen egyértelmű. Sokszor az eladó és a vevő közötti szerződés határozza meg, hogy mit értenek szerkezetkész állapot alatt. Adószakértő partnerünk, a Meches Könyvelőiroda ezért azt javasolja, hogy amennyiben a generálkivitelező az 5%-os adókulcsot szeretné alkalmazni, akkor mindenképpen szerepeljen a szerződésben a szerkezetkész kifejezés is. Ez természetesen csak akkor szükséges, ha nem kulcsrakészen adja át az ingatlant.
A telek áfája
Akkor kell a telek után áfát fizetni az építtetőnek, ha nem magánszemélytől veszi. (Magánszemélyeknek csak akkor áfaköteles a telekeladás, ha valaki sorozatosan ad el telkeket. De ez ritka.) Az áfa alapesetben 27 százalék. Abban az esetben azonban öt százalék is lehet, ha a telek a beruházó, vagy építési vállalkozó tulajdonában van, aki azt az ingatlannal együtt értékesíti.
ADÓ-VISSZATÉRÍTÉS
Milyen ingatlanokra vonatkozik az adó-visszatérítés?
Az adó-visszatérítésre más szabályok vonatkoznak. Ezt a támogatást a CSOK jogszabály tartalmazza (Családi Otthon Kedvezmény). Itt tehát a CSOK-os fogalmakat kell alkalmazni. Az adó-visszatérítésnél a következő helyiségek hasznos alapterületét kell figyelembe venni:
- előszoba, közlekedő,
- nappali,
- hálószoba,
- étkező,
- konyha, étkezőkonyha,
- fürdőszoba,
- WC,
- kamra, tároló (lakáson belüli tároló számít),
- gardrób,
- mosókonyha,
- kazánhelyiség
- és egyéb fűthető helyiségek.
A hasznos alapterületbe nem számít bele a garázs és a pinceszinti helyiségek (akkor sem, ha lakható a pince). Az így számolt alapterület tehát eltérhet az építész tervekben szereplő hasznos alapterülettől, hiszen például a garázs, az erkély, és a terasz itt, az adó-visszatérítésnél nem számít bele a hasznos alapterületbe. Az adó-visszatérítésnél a következő követelményeknek kell megfelelni az új ingatlannak:
– Az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel kell, hogy szerepeljen. (Az nincs kikötve, hogy csak belterületen lehet.)
– A lakásban/házban legyen: legalább egy 12 négyzetméternél nagyobb lakószoba, legyen konyha (vagy egy legalább 4 m2-es, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótér), fürdőhelyiség és WC
– Be legyen kötve a villany.
– Fűthető legyen.
– Meg legyen oldva a szennyvízelvezetés (közműves szennyvízelvezetéssel, vagy ennek hiányában megfelelő módon tárolva/tisztítva legyen a szennyvíz)
– Legyen ivóvíz (közműves ivóvíz, vagy ha nincs vezetékes víz, akkor a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kútnak kell lennie)
Itt, adó-visszatérítésnél kicsit más az új ingatlan fogalma is, mint az öt százalékos áfánál. Az öt százalékos áfánál a meglévő épület lakóépületté alakítása már új lakóingatlannak számít. Az adó-visszatérítést azonban csak a teljes egészében – az alapozástól kezdve - újonnan épült ingatlan után lehet igényelni. Ez alól csak a tetőtér beépítés és az emelet-ráépítés a kivétel. Ezek után akkor igényelhető adó-visszatérítés, ha legalább két új – külön bejárattal rendelkező- lakás kerül felülre. (Tehát plusz még két új lakórész épül.) Egyéb esetben az átalakításokhoz, bővítésekhez nem kérhető adó-visszatérítés, még akkor sem, ha új lakás jön létre.
Melléképületek
Adó-visszatéírtésnél nem csak a lakórészek építési költségei után kifizetett áfát lehet visszakapni, hanem a tárolókét, melléképületekét és a garázsét is. De csak a lakó rendeltetéshez kapcsolódó épületrészeket, helységeket támogatják. A vállalkozásban használt műhely építéséhez már nem jár támogatás. A kerítések közül azok áfája kapható vissza, amelyek közterület, vagy magánút felőli határvonalra építenek, vagy az építési hatóság írta elő a megépítését. Szintén elszámolható az épület megközelítését szolgáló járda, tereplépcső, lejtő, valamint a támfal is.
A telek áfája
Az adó-visszatérítést minden esetben fel lehet venni a telek után kifizetett áfára, tehát akkor is, ha netán áfa-köteles magánszemélytől vásároluk.
Forrás: Új Média Kft.