Keményen ellenőrzi a NAV az illegális szobakiadókat
Egyre keményebben rászáll az adóhatóság a szobakiadókra. A NAV szigora ugyanakkor nem a hivatalosan működő szálláshelyszolgáltatókat érinti, hanem azokat a feketén dolgozó vállalkozókat, akik többnyire interneten keresztül, adófizetés és a szabályok betartása nélkül adják ki lakásaikat.
Az Airbnb főleg a magánszálláshely-szolgáltatók versenytársa
2010 és 2015 között Budapesten háromszorosára nőtt a kiadó szobák száma, és hatszorosára az ezekben a szobákban töltött vendégéjszakák száma. Ugyanebben az időszakban a szállodai szobák száma alig 5 százalékkal növekedett, s a szállodában töltött vendégéjszakák száma is csak 42 százalékos emelkedést mutat. Az idegenforgalom növekedéséből ebben az időszakban tehát egyértelműen a szobakiadók részesültek a legnagyobb mértékben. Ez a növekedés pedig az elmúlt két évben leginkább az új, internetes alkalmazásoknak, elsősorban a magán-lakáskiadást célzó Airbnb-nek köszönhető. Az Airbnb használatával a Budapestre érkező vendég néhány kattintással lefoglalhatja a szállását. A díjat kártyával kiegyenlítheti. A szállás pedig nem egy zsúfolt turistaszálló, vagy minden helyi jellegzetességet nélkülöző panzió, hanem akár valódi emberek valódik otthona, annak minden helyi sajátosságával együtt. Ezért is népszerű az utazók körében. Az Airbnb főleg a kisebb szálláskiadók piacát veszélyezteti, de komoly versenytársat jelent a szállodákkal szemben is. Elsősorban az alacsonyabb besorolású szállodák érezhetik a konkurenciát. A magas minőséget, 4-5 csillagos szolgáltatást vagy 5 csillag fölötti luxust választóknak nem megoldás a kiszolgálás nélküli magánszállás. Az a réteg a törzsközönsége, amelyik a 4-6 ágyas tömegszállásokra már nem akar menni, de a szállodák éjszakánként 50 eurónál kezdődő árait túl magasnak tartja.
Túl szürke a piac
Az Airbnb fő kockázata az állam részéről az adóelkerülés, a vendég részéről pedig a garanciák és a számon kérhetőség hiánya. Ha ugyanis egy vállalkozás szálláshelyen megkárosítják a vendéget, vagy akár csak rossz kiszolgálásban részesül, akkor megteheti, hogy a megfelelő fórumokon ez ellen felszólal. Követelheti az igazát az adóhivatalnál, a fogyasztóvédőknél egyaránt. Minősített szálláshely esetén a minősítést végző szervezetnél is jelezheti, ha az adott hotel messze a megítélt csillagok szintje alatt teljesít. Az Airbnb viszont egy magáncég. Ha egy szállásadót bepanaszolunk a cégnél, akkor legfeljebb a cég vezetése dönti el, hogy alkalmaz- e vele szemben bármilyen büntetést, helyt ad-e a vendég panaszának.
Lakáshotelek a budapesti belvárosban
Az Airbnb csak egy internetes alkalmazás, egy csatorna, ahol a szálláskínálat megjelenik. Nem a szolgáltató tehet arról, hogy egyes vállalkozók mennyiben használják fel adócsalásra a lehetőségeket. Budapesten például létező jelenség az úgynevezett lakáshotelek megjelenése. Ezek belvárosi magánlakások, melyeket tömegével vesznek bérbe vállalkozók a tulajdonosoktól, majd az interneten hirdetve turistáknak adják ki őket bérbe néhány napra. Például kivesznek egy kétszobás belvárosi lakást havi 120 ezer forintért. Ezt kiadják akár napi 9.900 forintért. Ha a hónap 20 napjára találnak rá bérlőt, akkor a bevétel 198 ezer forint, miközben a bérlés plusz a rezsi körülbelül 150 ezret emészt fel. A tiszta nyereség majdnem 50 ezer forint lakásonként egy hónapra, miközben nem kell nagyobb összeget a vállalkozásba befektetni. Egy-egy „vállalkozó” kezében tucatnyi lakás is összegyűlik, ezért nevezik az ilyen hálózatokat lakáshoteleknek. Csakhogy az igazi hotelekkel szemben nem kell megfelelniük az igazi szállodák számára előírt követelményeknek: tűzrendészet, biztonság, vagyonvédelem, megközelíthetőség, adózás stb. Ez a feketegazdaság része.
Elfogynak az albérletek
A rövid távú lakáskiadás ilyen népszerűségének a másik következménye az, hogy egyszerűen elfogynak az albérletek a városból. Budapesten most ez érezhető. A lakástulajdonosok is rájöttek, hogy a turizmusban sokkal több pénz van, mint az egyetemisták lakáshoz juttatásában. Augusztus végére a pesti belvárosban szinte nincs kiadó lakás, a külvárosokban pedig 20–30 százalékkal drágábban lehet lakásbérlethez jutni, mint akár csak egy évvel korábban.
A NAV ellenőrzésekkel próbálkozik
A NAV már több alkalommal is figyelmeztette az Airbnb-n jelen lévő lakáskiadókat, hogy amit csinálnak, az adóköteles tevékenység, rengeteg külön szabállyal. A NAV számára teljesen egyértelmű, hogy a szobakiadók többsége feketén dolgozik. Ehhez nem kell más, mint megnézni, hogy hány kiadó szálláshely szerepel Budapesten az Airbnb-n, meg megnézni azt is, hogy hányan jelentették be ezt a tevékenységet az adóhivatalnál. Elég nagy a különbség. Valószínűleg az Airbnb került a NAV célkeresztjébe akkor is, amikor egy ingatlanos weboldal adatait elemezték (a közleményekben csak egy „közösségi szálláshelymegosztó- portál” néven említették). Az elemzett adatok szerint májusban az országban összesen 441 településen 5206 bérbeadó kínált ingatlanokat. A NAV adatbázisában viszont csak 3925 olyan bérbeadó szerepel, akik átalányadózásra is jogosultak. Az adóhivatal azóta igyekszik pontról pontra összevetni az adatokat, s ellenőrizni azokat, akik szerepelnek az ingatlanos hirdetésekben, de szálláshely-szolgáltatóként nincs nyomuk a NAV adatbázisában.
Hogyan lehet szabályosan lakást kiadni?
A jóhiszemű tulajdonosok egyik nagy tévedése, hogy a rövid és a hosszú távra szóló lakáskiadás egyszerűen felcserélhető egymással. Egy albérlet (tartós) kiadásához a bérbeadónak nem kell vállalkozónak lennie. Nem kell adószámot kiváltania és nem kell számlát sem adnia a havi lakbérről. A rövid távú kiadáshoz minderre szükség van: a turisztikai célú szobakiadás hivatalosan csak vállalkozóként folytatható. A rövid és a hosszú időszak határa a 90 nap: az számít hosszú távra szóló lakáskiadásnak, ha egy vendég legalább 90 napig tartózkodik ugyanabban az ingatlanban. A hagyományos albérletbe adott lakás lakbére után a tulajdonos fizethet átalányadót, s költségeit vagy tételesen levonja, vagy átalányadózóként a bevétele 90 százalékát kell jövedelemnek tekintenie. Az adó mértéke 15 százalék. Ha a bérbeadásból származó jövedelem eléri az évi 1 millió forintot, akkor az adó mellett 14 százalék EHO-t is fizetnie kell a lakást bérbe adó magánszemélynek. És ahogy írtuk: ő mindvégig magánszemély, nem kell vállalkozónak lennie és adószámot kiváltania. A rövid távú lakáskiadás-szobakiadáshoz viszont adószámot kell kiváltani, és a szolgáltatás megkezdését a jegyzőnél is be kell jelenteni. A jegyzőhöz benyújtott bejelentésben meg kell adni az ingatlan alaprajzát, le kell írni a szobák számát és méretét. Fontos előírás, hogy a vendégek után be kell fizetni az idegenforgalmi adót is. Ezt valamennyi kereskedelmi szálláshely felszámítja – az Airbnb-n kínált szállások tulajdonosai pedig többnyire megfeledkeznek róla. Az idegenforgalmi adó a szállásdíj 4 százaléka. A beszedett adóról külön nyilvántartókönyvet kell a szállásadónak vezetnie. Azzal is számolni kell, hogy a lakások ugyan adómentesek, de csak akkor, ha valóban lakáscélra használják őket. A szálláshelyként használt ingatlanokra az önkormányzatok is vetnek ki adót. Ennek összegét általában négyzetméterenként szabják meg, évente ez 1500–2000 forint is lehet.
Tételes átalányadózás
Ha a szolgáltató csak egy ingatlanon folytatja a fizető-vendéglátást, akkor választhatja a tételes átalányadózást is. A “tételes” ebben az esetben azt jelenti, hogy nem a bevétel valahány százalékát kell kifizetni, hanem egy fix összeget. Az átalányadó szobánként és évente korábban 32 ezer volt, 2017-ben 38.400 forintra emelték. Az átalányadó mellett korábban kellett még egészségügyi hozzájárulást fizetni. Ez is tételes volt, azaz bevételtől függetlenül havi fix összeget, 2016-ban még 6400 forintot kellett befizetni. 2017-től ezt a kötelezettséget eltörölték (pontosabban ez a 6400 forint beépült az adóba, pontosan ennyivel emelkedett az összege a korábbihoz képest.).
Online pénztárgép is kötelező
Ne feledkezzünk meg a legfontosabb különbségről sem, ami az albérlet-kiadást és a szálláshely-szolgáltatást egymástól megkülönbözteti. Ez a pénztárgép kötelezettsége. A rövid távú szálláshely-szolgáltatáshoz kötelező a pénztárgép használata. A bérbeadóknak akkor is meg kell vásárolniuk a pénztárgépet, ha az évnek csak egy bizonyos időszakában (pl. balatoni nyaralók nyáron) adják ki bérbe az ingatlant, vagy heteken keresztül nincs hozzájuk érkező vendég.
Sokan lebuktak a tavaly
Tavaly a NAV több megyében is célzott ellenőrzéseket folytatott a lakáskiadók körében. A Somogy megyében folytatott razziák során több olyan szálláshelyre is kiszálltak, ahol a vendégek szerint folyamatos teltház volt. Az egyik ellenőrzött ingatlanban például 3 kétágyas szobát és egy 4 fős apartmant találtak, mindegyikben vendég is lakott éppen. A szállásadónak ugyanakkor nem volt adószáma, sem számlatömbje, vagy online pénztárgépe. A 10 vendég után semmiféle adót nem fizetett.
Majdnem a felére csökken az albérlet adója
A ma érvényes jogszabályok szerint a lakáskiadásból elért jövedelem után 15 százalékos jövedelemadót kell fizetni. Ha a lakáskiadás bevétele magasabb évi 1 millió forintnál, akkor ez majdnem megduplázódik, mert a 15 százalékos SZJA mellett 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást (EHO) is fizetni kell. Könnyű belátni, hogy lakáskiadás esetén nem nehéz elérni az évi 1 millió forintot. Egy kétszobás budapesti lakást már nem lehet kivenni havi 100 ezer alatt, az átlagos bérleti ár 130 ezer forint. A vidéki nagyvárosok árai sem sokkal maradnak el ettől. Tehát már egy lakás esetén is, a költségek levonása után is eléri a jövedelem az évi 1 milliót, azaz az EHO-fizetési határt. Sokan éppen azért adják ki inkább feketén a lakásukat, hogy elkerüljék az adófizetés duplázódását. A 2018-as adótörvények ezt a kettősséget törlik el. Nem lesz EHO az 1 millió fölötti jövedelem esetén sem, azaz gyakorlatilag megfeleződik a lakások kiadása után fizetendő adó. A törvényhozók ezzel azoknak akarnak kedvezni, akik saját lakásukat valóban albérletként, azaz hosszú távra szóló lakásként adják ki.
Tételes átalányadó egy helyett három nyaralóra
A szobakiadással foglalkozó vállalkozásokat segíti a tételes átalányadózás lehetőségeinek a bővítése is. A tételes átalányadó azt jelenti, hogy aki ezt választja, az nem a bevétele alapján fizeti az adót, hanem egy fix összeget kell letennie minden évben. A tételes átalányadó összege a kiadó szobák számától függ. Szobánként és évente 38400 forintot kell fizetni, más közteher nincs (korábban EHO-t is kellett fizetni, azt 2017-től eltörölték). Tehát itt nincs 15% szja sem. Az átalányadózásnak van egy szigorú feltétele: csak egy lakásban választható. Abban a lakásban, ami a vállalkozó saját személyes tulajdonában van, s nem minősül kereskedelmi szálláshelynek. Ez a tipikus szobakiadás, magánszálláshely-szolgáltatás. Aki tehát egy kétszobás apartmant ad ki, annak évente 76800 forint adót kell így fizetnie, függetlenül attól, hogy mennyi bevételt ért el a kiadó két szobával. A könnyítés 2018-tól az lesz, hogy egy lakás vagy nyaraló helyett már háromra is választható egyszerre ez az átalányadózás.
Forrás: Új Média Kft.